Điều 110 Luật Nhà ở 2014 xác định các trường hợp nhà CCC được cải tạo, xây dựng lại. Điều 5 Nghị định 69/2021 nêu rõ các trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ để xây dựng lại hoặc xây dựng công trình khác theo quy hoạch quy định, đó là: Nhà chung cư phải phá dỡ khẩn cấp do sự cố, thiên tai, cháy nổ; nhà chung cư hư hỏng chưa thuộc diện phá dỡ nhưng nằm trong khu chung cư có nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo xây dựng lại và nhà chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc chưa hết niên hạn sử dụng nhưng có kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền phải phá dỡ.Nhiều nhà chung cư cũ xây dựng đã lâu, không còn hồ sơ tài liệu liên quan đến công trình, không còn nguyên trạng như ban đầu do các hộ dân đã tự cải tạo, sửa chữa nên gặp khó khăn khi đánh giá niên hạn sử dụng, nhất là các chung cư chưa bàn giao cho nhà nước quản lý. Điểm a Khoản 2 Điều 5 của Nghị định 69/2021 đã quy định Nhà nước được cưỡng chế, phá dỡ, di dời để cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ nguy hiểm cấp D sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ cải tạo xây dựng lại chung cư cũ, tuy nhiên tính khả thi thấp do chưa có quy định về niên hạn sử dụng nhà chung cư để tổ chức phá dỡ, di dời, cải tạo xây dựng lại đối với các nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, bị xuống cấp về chất lượng và thiếu các công trình công cộng, dịch vụ tiện ích để đảm bảo nhu cầu sinh hoạt cho người dân trong thời điểm hiện nay.Thiếu vắng quy định rõ ràng và quy định cụ thể về chế tài đủ nghiêm trong thực hiện đền bù giữa nhà đầu tư và chủ sở hữu CCC là nguyên nhân lớn nhất làm chậm tiến độ dự án và tạo gánh nặng chi phí tuân thủ lớn nhất cho doanh nghiệp. Điều 21, Nghị định 69/2021/NĐ-CP quy định “Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư về nhà ở, công trình xây dựng không thuộc sở hữu nhà nước, Quy định Căn cứ vào điều kiện cụ thể của dự án tại từng khu vực, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số k bồi thường từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ ghi trong Giấy chứng nhận được cấp qua các thời kỳ hoặc diện tích đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận, làm cơ sở để chủ đầu tư lập phương án bồi thường…” . Việc đưa ra hệ số đền bù từ 1 đến 2 đã cụ thể hơn so với Nghị định 101/2015/NĐ-CP nhưng vẫn còn cách xa so với thực tiễn. Thực tế triển khai thời gian qua, đa phần các nhà CCC sau khi thỏa thuận đều có sự chênh lệch về hệ số giữa các tầng và hệ số bồi thường cao hơn so với khung quy định tại Điều 21. (Bảng 1). Đối với nhóm nhà CCC không thuộc nhóm D (khoản 1, 2 Điều 110 Luật Nhà ở) thì việc các bên không thống nhất được phương án bồi thường sẽ dẫn đến không lựa chọn được chủ đầu tư, khi đó sẽ không tiếp tục lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đấu thầu và do đó, không thể tiến hành cải tạo CCC. (Khoản 1 Điều 15 NĐ 69-2021/NĐ-CP).

Thứ nhất, về tư duy chính sách, nên áp dụng cách thức tiếp cận của các nước, ví dụ Hàn Quốc trong cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ. Chính sách hiện hành lấy căn cứ tiên quyết là mức độ xuống cấp của từng tòa nhà/khu nhà CCC là căn cứ để xác định đối tượng cần phải cải tạo, xây dựng lại (nhà nguy hiểm (cấp D) thì cưỡng chế, còn nhà CCC các cấp độ khác (chưa nguy hiểm cấp D) thì phụ thuộc vào mức độ tự nguyện của chủ sở hữu). Tuy nhiên, nếu tiếp cận từ góc độ quy hoạch chỉnh trang đô thị theo cả khu vực trong đó khu vực có điều kiện hạ tầng xập xệ, nghèo nàn mà nhà nước muốn tái thiết thì cho dù một toà nhà/khu chung cư cũ đơn lẻ còn an toàn hay không cũng cần phải được xây dựng mới cho người dân hay giải phóng mặt bằng trống để phục vụ các mục đích công.Đề nghị sửa Khoản 3 Điều 110 Luật Nhà ở 2014 theo hướng không yêu cầu 100% chủ sở hữu nhà chung cư phải thống nhất mới có thể cải tạo, xây dựng lại. Đề nghị quy định tỷ lệ ¾ hoặc ⅔ chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất là có thể cải tạo, xây dựng lại CCC để phù hợp với thực tiễn của Việt Nam và quốc tế. Đề nghị sửa Điều 21 Nghị định 69/2021/NĐ-CP và không giới hạn hệ số k bồi thường đối với khu vực nhà CCC/khu nhà CCC trong trường hợp việc cải tạo nhà CCC là tự nguyện, các chủ sở hữu tự thoả thuận và lựa chọn phương án xây dựng lại tốt nhất. Điều 14 Nghị định 69/2021 quy định nội dung lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đối với trường hợp các chủ sở hữu thỏa thuận với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và Khoản 1 Điều 15 NĐ 69-2021/NĐ-CP trao quyền cho các chủ sở hữu có thể không chọn chủ đầu tư. Việc giới hạn hệ số bồi thường mà không căn cứ vào nguyện vọng, thỏa thuận là không hợp lý cả với các chủ sở hữu CCC và doanh nghiệp tham gia xây dựng lại CCC. Như ví dụ đã nêu tại Seoul, Hàn Quốc, chủ sở hữu CCC đã có thể thỏa thuận hệ số đền bù trung bình 2,6, diện tích căn hộ trước khi cải tạo CCC trung bình 64m2 tăng lên trung bình 166m2 sau khi cải tạo. Đề nghị bãi bỏ mức ấn định lợi nhuận định mức cho nhà đầu tư (10%) tại Điểm a, khoản 1 Điều 21 NĐ 69/2021 nói riêng cũng như tất cả các quy định can thiệp vào phương án xây dựng lại nhà CCC các chủ sở hữu thoả thuận với doanh nghiệp nói chung. Mức lợi nhuận định mức này là không thực tế, khiến cho quy định này mang tính hình thức, vừa tạo gánh nặng chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp, kẽ hở để tiêu cực, thiếu minh bạch trong hoạt động cải tạo, xây dựng mới CCC.xây dựng lại CCC là công tác quy hoạch, trong đó các quốc gia đều phải thực hiện gia tăng tỷ lệ xây dựng và diện tích sàn xây dựng để có nguồn lực xây dựng cũng như đầu tư hệ thống tiện ích, hạ tầng kỹ thuật của khu vực được tái thiết hay xây dựng mới. Ở những khu vực có CCC hạ tầng xuống cấp trầm trọng mà không thể gia tăng chiều cao, mật độ xây dựng thì ngân sách cần đảm bảo cho hoạt động chỉnh trang đô thị, cải tạo hay phá bỏ chung cư cũ (trường hợp tái thiết đô thị đã nêu ở trên). Ở những khu vực còn lại, chính sách quy hoạch - kiến trúc cần đảm bảo gắn với giải pháp tăng tối đa diện tích tầng ngầm, tăng chiều cao công trình để giảm hệ số sử dụng đất, tăng diện tích công trình hạ tầng kỹ thuật (vườn hoa, cây xanh, trạm cấp nước, thoát nước và xử lý nước thải, cáp điện,...), công trình hạ tầng xã hội; kết nối thuận tiện với hệ thống hạ tầng khu vực, nhất là các tuyến đường sắt trên cao, dưới thấp, nhà ga (TOD) đã xác định theo quy hoạch.